giovedì 25 novembre 2010

Mutui ALT-A: colpito e affondato! (i nuovi mutui "sub prime")

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Articolo di Rodolfo Ponti
Nella puntata precedente (MBSs : what a mess!....) ci siamo divertiti a snocciolare la truffa “made in USA” che sta bloccando i pignoramenti sugli immobili; oggi proseguirò il mio viaggio a puntate con l’intento di mostrarvi come gran parte delle poste attive e patrimoniali detenuto dalle banche sia, a breve, destinato a svalutarsi con effetti devastanti per l’economia .

Negli USA la classe di un debitore è assegnata dalla “FICO Credit Score”  basandosi su 5 parametri:

  • Credit History. Cioè la storia personale del debitore.
  • La quantità di debiti ancora da pagare.
  • La durata temporale della Credit History
  • La richieste di credito effettuate .
  • Tipologia di debito contratto (mutuo casa, finanziamenti personali ecc)

I mutui Alt-A sono una tipologia di mutuo riservato alla classe di contraenti la cui rischiosità si colloca tra i mutuatari “prime” e i celeberrimi “sub prime”. La tabella di distribuzione dei punteggi (relativa alla popolazione statunitense) ci è utile per capire la percentuale sul totale dei mutuatari di classe Alt-a (con un punteggio compreso tra 580 e 680).
I mutui Alt-a erano molto diffusi negli USA nel periodo precedente al 2007 , perchè da una parte non si richiedeva alcuna documentazione (o soltanto una minima parte) sulla stabilità economica presente e futura del debitore rendendo facilmente accessibile il prestito, dall’altra per le banche si presentavo possibilità di profitti sicuri per la particolare strutturazione del contratto.
In un mutuo Alt-a nel primo periodo il debitore paga solo la quota di interessi a tassi più bassi rispetto a quelli del mercato talvolta può arrivando a pagare solo una parte della quota di interessi (ammortamento negativo); nel secondo periodo, invece, il debitore è obbligato (come è previsto da contratto) a rinegoziare la rata a suo sfavore arrivando ad un aumento della stessa di oltre il 50%  rispetto a quanto pattuito inizialmente: questa struttura contrattuale avrebbe assicurato profitti certi alle banche in uno scenario di crescita continua dove statisticamente la maggior parte dei debitori avrebbe ottemperato agli obblighi contrattuali.
Lo scoppio della bolla dei sub-prime ha stravolto ogni ipotesi di crescita continua e nel nuovo contesto macroeconomico è aumentato il tasso di disoccupazione (in particolare modo sul territorio statunitense) e il valore degli immobili residenziali è precipitato.

La disoccupazione ha colpito una gran parte dei mutuatari rendendoli insolventi, mentre il crollo del valore delle case ha reso non conveniente pagare le rate di un immobile che nel frattempo si era deprezzato di oltre il 50%. .Tra Novembre 2010 e Giugno 2011 si raggiungerà il picco di rinegoziazioni delle rate del mutuo e ci si aspetta che numerosi debitori si dichiareranno insolventi o si rifiuteranno di pagare il valore dell’immobile concordato nel periodo pre -2007: un’ondata di svalutazioni si sta per abbattere sugli attivi delle banche USA!
Vi lascio con una tabella confortante… stay tuned!
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3 commenti:

Fabio 25 novembre 2010 19:15  

domanda: credo ai tuoi grafici, ma come mai allora la crisi colpisce le banche europee e non azzera quelle USA ?

Fabio 25 novembre 2010 19:15  

domanda: credo ai tuoi grafici, ma come mai allora la crisi colpisce le banche europee e non azzera quelle USA ?

Rodolfo Ponti 25 novembre 2010 19:26  

Gentile Fabio,
dai grafici si evince che la svalutazione degli assets delle banche USA deve ancora avvenire, inoltre tale svalutazione è legata ai mutui e alle loro cartolarizzazioni .

La tipologia di crisi che sta colpendo le banche europee è legata ai debiti sovrani e a speculazioni.

Se avrà pazienza nel seguirmi nei prossimi articoli potrà leggere ulteriori approfondimenti relativi alla tempestica delle prossima crisi made in USA e troverà precisazioni sulla crisi bancaria europea.

La ringrazio e le auguro buona serata

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